Nový dům – jak začít ?

Nový dům – jak začít ?
Ohodnoť článek

V současnosti se všude kolem nás všemi pády skloňuje slovo krize. Na první pohled se zdá, že pustit se do stavby domu by dnes bylo hotovým šílenstvím.
Na celý problém se však můžeme podívat i z opačné strany – ceny pozemků, nemovitostí i stavebních materiálů klesají, stavební firmy mají méně zakázek a ani úředníci příslušných úřadů nejsou takoví vytížení, než před rokem či dvěma. Pokud tedy máme v úmyslu postavit novostavbu či pustit se do zásadní rekonstrukce domu, současná situace nám naopak přeje.

Před koupí pozemku

Než se rozhodneme koupit vyhlédnutý pozemek, měli bychom se informovat, zda je pro danou lokalitu nebo její části již vydané územní rozhodnutí na výstavbu rodinných domů na jednotlivých pozemcích.Územní rozhodnutí totiž definuje zásady výstavby, kterými se musíme řídit a které mohou zásadně ovlivnit či omezit naše plánované stavební aktivity. Ještě před samotnou koupí raději požádáme příslušnou obec nebo městskou část, v jejímž katastrálním území se pozemek nachází, o vydání územně plánovací informace na daný pozemek. Informaci vydá obec obvykle bezplatně během několika pracovních dní. Na základě tohoto vyjádření získáme přesné informace, pro jaké účely je pozemek ve smyslu platného územního plánu určen, a zároveň podmínky výstavby domu.

Regulativy stanoví minimální odstupy staveb od hranic pozemků a sousedních staveb, definují vzdálenost stavby od cesty (uliční čáru), počet nadzemních a podzemních podlaží, tvar střechy, celkovou výšky stavby a koeficient zastavěnosti pozemku. Součástí regulativ mohou být i parametry oplocení z uliční strany. Vydané a schválené regulativy definována v územním rozhodnutí jsou pro nás závazné a stavební úřad vyžaduje jejich dodržení, takže se jimi řídíme i při výběru samotného projektu rodinného domu. Vyhneme se tak starostem, které jsou spojeny s dodatečným předěláváním projektové dokumentace. V případě koupě pozemku v zastavěné části obce mezi existujícími domy získáme reálnější obraz o umístění budoucího domu a celkovém vzhledu ulice. Ani v tomto případě však nemusí návrh typu a umístění domu skončit podle našich představ. První faktor, který může ovlivnit výběr domu je rozměr a tvar pozemku.

Vytyčení hranic

Abychom věděli, co přesně kupujeme, můžeme od prodávajícího požadovat vytyčení hranic pozemku. Vytyčení musí provést geodet s příslušným oprávněním (autorizací). Hranice pozemku zakreslené v katastrální mapě totiž ne vždy odpovídají reálné skutečnosti, kterou v terénu definuje oplocení. Vytyčením hranic získáme přesný tvar pozemku, a zároveň si zkontrolujeme, zda výměra pozemku souhlasí s výměrou uváděnou na listu vlastnictví. Geodet k vytyčení hranice přizve majitele sousedních pozemků a o vytyčení hranice vyhotoví protokol. Požadavkem na vytyčení hranice ze strany prodávajícího se vyhneme následným sousedským sporům při umísťování stavby domu a výstavbě oplocení. Následně si prověříme existenci inženýrských sítí u pozemku a podmínky napojení na sítě. Nakolik plánovanou stavbu budeme začleňovat do stávající zástavby rodinných domů, je vhodné konzultovat tvar a umístění stavby na pozemku s majiteli sousedních staveb. Získáme přehled o jejich představě umístění stavby, kterou můžeme, ale v případě dodržení všech zákonem stanovených náležitostí nemusíme akceptovat.

Katalogový či na míru?

Koupí pozemku jsme udělali první krok k novému domu. Následuje fáze výběru projektové dokumentace stavby, která bude splňovat naše požadavky bydlení a zároveň regulativy vydané obcí. Přitom můžeme využít buď nabídkové katalogy některé z projekčních kanceláří
, nebo se můžeme obrátit na projektanta (architekta) a požádat o vypracování
projektu na míru podle našich představ. Každý z uvedených variant má své plusy i
mínusy. Katalogový projekt je levnější a umožní nám získat představu o tvaru,
rozměrech a členění stavby bez nutnosti definovat své vlastní požadavky
projektantovi. Ze širokého spektra katalogových projektů si dokážeme objednat
ten, který bude nejvíce vyhovovat našim požadavkům. Na vybraný dům nám
projektová kancelář zajistí projekt. Jeho příprava trvá od několika dnů po
několik týdnů. K projektu domu si můžeme navíc zakoupit (nebo dokonce získat
zdarma) i projekt garáže, přístřešku na auto či žumpy. Nevýhodou je, že v
případě požadavku na úpravu projektu podle našich představ nebo doprojektovaní například suterénu narazíme na problém. Projekční kancelář obvykle vydá na námi zakoupený projekt písemný souhlas s realizací předem stanovených úprav a změn, ale samotné úpravy musíme svěřit jinému odpovědnému projektantovi. Další nevýhodou je, že některé projekční kanceláře nedodávají s projektem domu i situaci osazení stavby na pozemku a projektové dokumentace přípojek na inženýrské sítě. Všechny tyto dodatečné úpravy projektu mohou nakonec jeho výslednou cenu přiblížit ceně projektu na míru. Individuální projekt vyhovuje spíše stavebníkům, kteří mají představu, jak by měl jejich dům vypadat. Pokud je to náš případ, můžeme svými požadavky definovat projektantovi jisté mantinely, ve kterých se při návrhu domu bude pohybovat. Po projektu na míru potřebujeme sáhnout iv případě, že musíme stavbu naprojektovat přesně dle rozměru pozemku či regulativy platné pro danou lokalitu. Výhodou projektu na míru je individuální přístup projektanta k zákazníkovi, který se v co největší míře snaží přenést naše požadavky do projektů. Na druhé straně, projektant nás může svými zkušenostmi usměrnit a vytvořit tak projekt, který bude splňovat všechny technické požadavky na bezpečný provoz domu. Nevýhodou je čas dodání projektu ze strany projektanta, který se pohybuje řádově v měsících. Projekt stavby totiž sestává kromě architektonického projektu iz projektů profesí (statika, ústřední vytápění, zdravotní technika, elektroinstalace, požární ochrana), které zajišťují více projektanti specialisté. Jejich práce na projektu může začít až po kompletním vypracování architektonického projektu. Další nevýhodou oproti katalogového projektu je jeho vyšší cena.

Územní rozhodnutí

Územní rozhodnutí je prvním rozhodnutím ve stavebním řízení. Určuje velikost
a umístění stavby rodinného domu, resp. jiné stavby, postup a podmínky napojení
na inženýrské sítě (vodovod, kanalizace, plyn, elektrika) a jiné podmínky
vyplývající ze stanovisek orgánů státní správy a účastníků řízení. Zda jde o
katalogový rodinný dům, nebo o dům podle individuálního projektu, musíme
přizpůsobit stavbu domu velikosti a tvaru pozemku, okolní zástavbě a regulativám
(podmínkám) v platné územně plánovací dokumentaci.

Stavební povolení

Po nabytí právní moci územního rozhodnutí musíme podat návrh na vydání stavebního povolení. Ve stavebním řízení se posuzuje úplnost a správnost údajů, projektová dokumentace (projektant je účastníkem řízení) a podmínky stanovené v rozhodnutí o umístění stavby. Pokud jsou dodrženy všechny potřebné podmínky a právní předpisy, stavební úřad do 30 dnů od podání návrhu vydá stavební povolení. Po nabytí právní moci stavebního povolení můžeme konečně začít s realizací stavby rodinného domu.